不動産とは
民法の定義によれば「土地」と「土地の定着物」が不動産となります。
ちなみに定着物には木、橋、石垣などがあります。
民法８６条での定義は土地及びその定着物は不動産となる。不動産以外のものは動産となります。
他国においてはミャンマーやモンゴル等は全て国家のもの、外国投資家等には土地利用権のみ。
ドイツ等では土地のみか土地と建物の一体とされています。
これからの日本の不動産と都市計画とは
今後の日本は人口減少と高齢化を背景として都市部を中心にコンパクトシティ化となる見込です。
そのための計画が都市再生特別措置法による立地適正化計画です。
今後不動産を購入するにあたり立地適正化計画を念頭に置くことも大切と言えます。
空き家問題
空家は全国に800万以上と言われていいます。
2015年に空家特措法が施行され自治体による執行もされることになりました。
ちなみに特定空家に指定されると勧告を受けた場合固定資産税は6倍、都市計画税は3倍となるようです。
建築物の種類
建築物には種類があり大きく木造と鉄骨造にわかれます。
木造建築
①在来軸組工法
柱や梁の骨組みから組み立てていく。古くからの工法で在来工法とも呼ばれる。
将来的に増改築しやすく、間取りの制限も少ない。
②枠組壁工法 ツーバイフォー等
壁や床などの面で建物を支える。
気密性、断熱性が高く、地震等に強い。
鉄骨造 S造
耐震性は優れるが過熱に弱く、錆に弱いため防錆処理は必要。
①ラーメン構造
ドイツ語で枠を意味し、柱や梁を強剛に結合させた直方体で構成する。
②トラス構造
トラスとは三角形を基本単位として集合させて組み上げていく。
鉄筋コンクリート造 RC造
鉄筋の引っ張りに強く圧縮に弱いという性質とコンクリートの圧縮には強いが引張には弱い性質を組み合わせて短所を補いあった工法。
鉄骨鉄筋コンクリート造 SRC造
鉄筋の中に鉄骨が含まれた工法でRCより強度が高い。
防音性能も高いが防音にこだわるのであれば壁は200mm以上ある方が好ましい。
耐震、免震、耐震について
①耐震構造
地震エネルギーを建物の硬さと強さで受け止める。
揺れは他の工法より大きくなりやすく、損傷も生じやすい。
②免震構造
建物と地面を切り離し、下層に積層ゴム等で地震エネルギーを吸収する。
免震装置にコストがかかりやすいが、揺れに対しては効果が高い。
③制震構造
建物内にダンパーを設置し吸収する。
ダンパーにより揺れを抑えることが可能。
土地の価格
不動産には定価がなく公的な土地評価を目安としています。
①地価公示価格
国土交通省より3月に1月1日時点での１㎡の価格が公示される。
これに似た地価調査価格(基準地価格)は9月中旬に7月1日の価格が公示される。
②路線価
国税庁より相続税や贈与税の課税のために公表される。
③固定資産税評価額
市町村より課税のために登録される価格。3年に1度程度で見直しがある。
④実勢価格
実際の取引価格で時価。公示価格は取り総合情報システムのサイトから取得可能。
鑑定評価書もダウンロードが可能。
時価との差は公示価格は90-100%、路線価が80％、固定資産税評価額が70％
建物の価格
国税庁の減価償却は住宅の場合、木造が22年、S造が34年、RC造が47年とされています。
店舗であれば木造が22年、S造が34年、RC造が39年
事務所は木造が24年、S造が38年、RC造が50年
あくまでも税務上の耐用年数であり寿命というわけではありません。
建物の価格は様々な評価により試算します。
①収益還元法
純利益÷還元利回＝価格
②取引事例比較法
同種のものがどの程度市場で取引されているかで試算する。
③原価法
再調達原価を求めて試算する。
住宅ローンについて
基本的には不動産を購入する場合、物件価格の10％ほど諸費用がかかります。
頭金は物件価格の2割程度は準備した方が無難とされており、頭金＋諸費用で3割程度準備するのが望ましいみたいです。
諸費用とは所有権登記の固定資産税評価額×0,4%、所有権移転登記の固定資産税評価額×２％、
抵当権設定登記の債権金額×0,4%、不動産取得税の固定資産税評価額×３％、
登記手数料の50,000円程度、仲介手数料の売買価格×３％＋6万円＋消費税等がかかります。
金利について
変動金利と固定金利があり
変動金利は金利が低く、固定金利に変更可能だが半年に1回程度金利変動のリスクがあります。
固定金利は金利上昇のリスクがないが金利が高い場合が多い。
住宅ローンでの平均は変動で0,6％、固定10年で1.1％、固定全期間で1,5％程度。
不動産の売買
不動産の取得方法の一つとして競売があります。
ローン等の支払いを2か月滞納すると通知があり、3か月を過ぎると裁判所に競売の申し立てがあります。
情報の開示から2週間後に3点セット(物件明細、評価書、現況調査報告書)が閲覧できるようになります。
3点セット閲覧開始から3週間後入札が開始され、1週間程度入札期間となります。
入札には保証金(売却基準価格の20％)を納付し入札を行い、開札日から1週間程度で決定となります。
競売物件は裁判所の掲示や新聞や競売物件情報サイトBITでも検索が可能。
基本的に競売は市場価格の70－80％程度の価格になるように設定されるが瑕疵は買主責任で残置物の撤去等も自己負担であり事前に内覧も自由にはできません。
また、元所有者の居座りがあった場合も自己責任となるので注意が必要です。
不動産の間取りについて
よく2LDK＋S等の表記がありますが、Sは納屋をさします。他にはN、DEN等で表記されます。
他に表記されるものとしてWICはウォークインクローゼット、SICはシューズインクローゼット、OBはオープンエリアリビングバルコニー、PGはプライベートガーデン、BWはビッグウォークインクローゼット、Tはテラス等があります。
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